LE SOLUZIONI CONTRATTUALI PER LA CONDIVISIONE DEL TUO STUDIO

Condividere uno studio può sembrare un’azione banale e senza rischi. Contrariamente a quanto ci si aspetti, la normativa che la disciplina è complessa e articolata. In questo vademecum sono indicate le possibili vie contrattuali che potrete seguire per condividere il vostro studio in completa tranquillità. Le soluzioni sono essenzialmente due:

  • i contratti di service (contratto di servizi a prestazioni complesse), caratterizzati da una procedura più snella e più adeguati a chi abbia l’esigenza di disporre, saltuariamente o stabilmente, di uno spazio corredato di tutti i servizi a supporto della propria attività lavorativa;
  • il contratto di locazione ad uso commerciale – la sublocazione – il contratto transitorio.

I contratti di service

La prima soluzione riguarda il contratto di service che viene stipulato tra due soggetti:

  • da un lato il proprietario (o anche semplice detentore, purché titolato) di un immobile dotati di determinati servizi, eventualmente professionista che svolge una propria attività lavorativa,
  • dall’altro un differente professionista/imprenditore.

La  finalità è quella di consentire al professionista, di usufruire di una pluralità di servizi finalizzati a supportare lo svolgimento della propria attività lavorativa, per periodi prestabiliti, dietro corrispettivo pattuito.

Pertanto, con la suddetta tipologia contrattuale, un determinato spazio viene dato in concessione ad un professionista corredato di tutti i servizi necessari per lo svolgimento della propria attività lavorativa. Ad esempio, possono rientrare nei servizi l’utilizzo di internet, del telefono fisso, della fotocopiatrice, delle utenze, della segreteria.

Sono le parti a prestabilire i giorni e l’orario di occupazione dello spazio e le modalità di fruizione dei servizi compresi nel pacchetto, in base alle esigenze del professionista/utilizzatore ed alle disponibilità del proprietario dell’immobile/concedente.

L’oggetto del contratto è una prestazione complessa, non una locazione bensì una prestazione generica di servizi e, in quanto tale, soggetta all’applicazione dell’IVA ma non soggetta a registrazione.

Il contratto di service, a differenza del contratto di locazione, non è soggetto a registrazione per la sua validità ed efficacia e, quindi, non vi è l’obbligo di doverne sopportare i  costi.

L’obbligo di registrazione sussiste soltanto, come per ogni contratto, in caso d’uso e cioè se il contratto dovesse essere utilizzato nell’ambito di una controversia tra le parti; in tal caso viene applicata l’imposta in misura fissa pari ad € 168,00, stante il principio di alternatività IVA – registro, di cui all’art. 40 del DPR 131/86. L’obbligo di registrazione sorge, altresì, nel caso in cui le parti decidano di redigere il contratto nella forma di scrittura privata autenticata o di atto pubblico.

Pertanto la suddetta tipologia contrattuale non è soggetta ad obbligo di registrazione salvo i casi sopraindicati.

I vantaggi derivanti dalla stipula di un contratto di prestazioni di servizi complessa sono i seguenti:

  • il professionista può avere la disponibilità dell’ufficio, corredato di tutti servizi necessari, per il tempo a lui congeniale e pagare solo per il tempo effettivamente utilizzato;
  • consente di prevedere  il costo complessivo del servizio servizio prescelto, senza ulteriori costi aggiuntivi per i singoli servizi;
  • permette al professionista di poter estendere la propria attività lavorativa in più città senza dover sostenere ingenti costi di locazioni di più uffici;
  • non è necessaria la registrazione del contratto;
  • il pagamento viene effettuato sulla base di una fattura relativa al servizio reso, che naturalmente è fiscalmente deducibile.

Il contratto di prestazioni di servizi di natura complessa viene stipulato direttamente tra le parti e  contiene i seguenti elementi essenziali:

  • le parti;
  • l’oggetto;
  • la durata, le tempistiche di utilizzo degli spazi e dei servizi,
  • il corrispettivo e la modalità di pagamento.

È consigliabile inserire nel contratto elementi ulteriori, idonei a renderlo quanto più possibile rispondente alle esigenze delle parti stesse, mediante la previsione di ulteriori clausole,  relative, ad esempio, agli  eventuali specifici servizi aggiuntivi resi, alle eventuali modalità di rinnovo del contratto, al foro competente, alle eventuali penali.

Per maggiore comodità e completezza, è possibile acquistare un modello di contratto di service al seguente link: https://studiosharing.it/servizi/contratto/

 

Naturalmente, nel caso in cui il professionista, per lo svolgimento della propria attività lavorative, necessiti del solo locale, il contratto non comprenderà anche le prestazioni di servizi che il professionista dovrà attivare autonomamente. In tal caso il rapporto sarà regolato da un contratto di locazione che di seguito andiamo ad illustrare, nei suoi elementi essenziali.




Il contratto di locazione ad uso commerciale – La sublocazione – Il contratto transitorio

Innanzitutto, è bene precisare che tutti i suddetti contratti sono soggetti a registrazione e dunque suscettibili di pagamento della tassa di registro pari al 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

  • pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
  • versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Per ogni copia da registrare, è dovuta l’imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Ai sensi dell’art. 27 della Legge n.392 del 1978, la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a n. 6 anni se essi sono adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo o, altresì, per attività industriali, commerciali e artigianali, nonché di interesse turistico.

Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio, pertanto il professionista che necessita di uno studio per un breve periodo di tempo potrà optare per questa tipologia contrattuale. Nel contratto sarà necessario specificare con la maggiore precisione possibile quale sarà l’attività esercitata dal conduttore nonché quali sono i motivi che giustificano la transitorietà della locazione, in modo tale che dal contratto emerga chiaramente la volontà delle parti di escludere esigenze di stabilità.

Il contratto transitorio può essere stipulato per la locazione di un immobile per una durata che va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi.

Uno dei vantaggi, in questo caso, è dato dal fatto che il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali.

Altra possibilità per il professionista che necessita di uno spazio per svolgere la propria attività in più sedi, ad un costo più basso rispetto al normale affitto di un locale, può essere la sublocazione, se consentita, che permette di locare solo una porzione dell’immobile.

Difatti ai sensi dell’art. 2 della Legge 392/1978, il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Il contratto di sublocazione regola i rapporti tra il conduttore ed il subconduttore e pertanto sarà composto di tutte le clausole previste per un normale contratto di locazione.

I due contratti sono strettamente legati tra di loro, pertanto le sorti del contratto di sublocazione seguono quelle del contratto principale.

Anche il contratto di sublocazione, come visto, è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.




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    Dott.ssa Ilaria Zitti

    Laureata in Giurisprudenza presso l’Università Alma Mater Studiorum di Bologna, collaboro sin dagli ultimi anni di studio universitario con lo Studio Legale Legnani Annichini, ove ho svolto il periodo di pratica forense e con il quale collaboro stabilmente tuttora. Iscritta nel registro dei praticanti abilitati, svolgo attività stragiudiziale e giudiziale in materia civile, con particolare riferimento all’ambito del diritto immobiliare e condominiale, oltre che nella materia della tutela e del recupero crediti, nonché del risarcimento del danno da responsabilità contrattuale ed extracontrattuale. Il particolare interesse per le materie del diritto immobiliare e condominiale mi ha portato a collaborare stabilmente, nel tempo, anche con importanti associazioni nazionali di amministratori condominiali e con Studi di amministrazione condominiale. Nell’ottica di una reciproca complementarietà delle competenze, nel 2014 ho quindi conseguito anche la qualifica di amministratore condominiale professionale, affiancando tale attività a quella di assistenza e consulenza legale.

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